土地、建物ともに譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える場合は、長期譲渡所得の適用税率は次の通りです。
譲渡所得6,000万円以下の部分→所得税10.21％、住民税4％
譲渡所得6,000万円超の部分→所得税15.315％、住民税5％
土地の所有期間は10年超であるが建物の所有期間が10年以下の場合は、その土地についてもこの特例を適用することはできません。
土地・建物等の譲渡損失は、原則として他の所得との損益通算及び翌年以降の繰越控除は適用されません。
土地・建物を譲渡した場合の譲渡所得の適用税率は、所有期間に応じてそれぞれ次の通りです。
短期譲渡所得 所有期間→譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下 税率→所得税30.63％住民税9％
長期譲渡所得 所有期間→譲渡した年の1月1日における所有期間が5年超 税率→所得税15.315％住民税5％
譲渡所得申告の際に譲渡費用に該当しないものとしては、次のような費用があげられます。
・譲渡資産の遺産分割に関する弁護士費用
・譲渡資産に係る固定資産税
・税理士報酬
・居住用財産の譲渡に際して要する引越費用
・住所変更登記費用、抵当権抹消費用
譲渡所得の計算上、譲渡収入から差し引くことが出来る譲渡費用の主なものは次の通りです。
・土地や建物を売るために支払った仲介手数料
・売買契約書の貼付した収入印紙代
・譲渡に際して支出した借家人を立ち退かせるための立退料
・借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料
・すでに売買契約をしていた資産をさらに有利な条件で他に譲渡するため、その契約を解約した際に支払った違約金
・土地等を譲渡するためにその土地等の上にある建物等の取り壊しに要した費用
減価償却資産の取得費は、原則としてその購入価格から定額法により計算した減価償却費を控除した金額となります。
ただし、業務の用に供していた資産で定率法による減価償却費の計算を行っていた場合には、その未償却残高が取得費となります。
非業務用資産の減価償却費計算上の耐用年数は、事業用資産の1.5倍の耐用年数を適用します。
また経過年数の算定は、6か月以上は1年とし、6か月未満の端数は切捨てます。
譲渡所得の取得費には、その資産の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
収入金額の5％を概算取得費とすることもできますが、この場合設備費や改良費などを重複して取得費とすることはできません。
個人事業を営んでいた消費税の課税事業者が事業を法人成りするために、これまで事業の用に供していた建物や事業用設備を法人に対して現物出資した場合は、その現物出資をした金額を消費税の課税売上に計上する必要がありますので、ご注意ください。
個人の方の建物等の譲渡収入のうち、事業の用に供していた建物や機械などの譲渡収入は消費税の課税売上に該当するので、消費税の課税事業者に該当する場合は、消費税の確定申告の際には、その譲渡収入を課税売上に含めて申告する必要があります。
譲渡所得の計算で、不動産売買の際に未経過期間に対応する固定資産税相当額として受け取る金銭は、収入金額に算入します。
